인생수업료를 지불하고 얻은 실전지식 공유(전월세계약, 살림장만)

지난 2018년 5월 한달 동안 보금자리를 마련하기 위해 직방(좋은집 구하는 기술)을 이용해본 후기를 담백하게 작성해볼까 합니다. 위치기반(Location Based System)으로 내가 설정한 조건값에 맞는 부동산 매물을 지도로 시각화 할 수 있다는 것이 강점입니다. 다만, 조건값이 수요자(임차인)가 아닌 공급자의 시각에 좀 더 치우친 느낌입니다. 직방에게 수익을 가져다 주는 계층이 공급자(공인중개사)이기에 이해는 합니다.

인생수업료를 지불하고 얻은 실전지식 공유(전월세계약, 살림장만 등)

직방의 비즈니스모델(BM)은 단순합니다. 지역기반의 부동산매물정보에 대한 접근성을 모바일환경으로 확장시킨 것입니다. 공인중개사들에게 월정액 또는 건별소개비를 과금하는 방식입니다. 직방 덕분에 임차인(세입자)들은 집(방)을 알아보는데 불필요한 발품을 팔지 않아도 되는 이점이 존재합니다. 공인중개사들에게는 보다 많은 임차인들에게 자신이 보유한 매물을 홍보할 수 있게 되었습니다. 서비스는 단순해야 강력합니다.

좋은 집 구하는 기술, 직방

<직방 - PC 접속 화면>

네이버나 다음의 지도 API 사용료를 지불하고, 직방 플랫폼에 등록된 부동산 매물을 지도에 표시해주는 것이 핵심입니다. 지도상의 시각화된 정보는 우측목록에 정리되어서 보여지며, 썸네일 이미지와 대략적인 계약조건을 클릭하면, 부동산중개인 및 매물정보 등 상세정보에 접근할 수 있도록 하는 시스템입니다. 직방의 저력은 시스템 운영능력이 아닐까 싶습니다. 빅데이터(양, 속도, 다양성)에 준하게 관리한다고 들었습니다.

직방과 같은 플랫폼 비즈니스에서 핵심자산은 운영능력(COO)입니다. 특히 공인중개사분들은 현장경험이 엄청나게 많으신, 나쁘게 말하면 양아치스러운 분들도 많으시기 때문에(저도 1차례 크게 당함) 플랫폼을 이용하는 선량한 이용자들을 보호할 안전장치가 필요합니다. 어뷰징(조작)이라는 키워드로 현업에서 이야기를 하곤 하는데, 플랫폼의 약점을 간파하고 이를 이용하는 양아치들이 사업주로서 가장 경계해야할 부분입니다.

양아치에게 당한 사례

시장가 보다 낮은 가격에 나온 매물을 찾았습니다. 부동산중개인과 약속을 잡고 매물을 보러 갔습니다. 왕복 1~2시간, 매물을 살피는 시간 등을 합치면 상당한 시간이 소모되었습니다. 그런데, 허위매물이었습니다. 직방 플랫폼에 게시되어 있던 보증금과 월세외에 숨겨진 비용이 더 있었고, 불법개조로 만들어진 곳이어서 확정일자 및 등기부등본 확인이 어렵다는 사실을 알게 되었습니다. 그래서 직방 고객센터에 신고했습니다.

허위매물이 존재하는 이유

자신이 보유한 매물을 최대한 많은 사람들에게 노출하여야 하는 공인중개사의 경우, 가능하면 많은 사람에게 매물을 보여주어야만 부동산 중개수수료를 받을 수 있는 확률이 높아지는 게임입니다. 그래서 불리한 정보(관리비의 존재, 진입로, 주변상권 등)는 제외하고 화려한 인테리어 등 보여주고 싶은 것만 보여주는 경향이 강합니다. 직방 플랫폼 COO 입장에서도 이는 직방 플랫폼을 이용하는 사용자의 신뢰를 잃을 수 있는 문제이기 때문에 [헛걸음보상제] 라는 제도를 통해 강력하게 고객의 부정적인 경험을 긍정적으로 바꾸기 위해 노력하고 있습니다.

헛걸음보상제가 없었다면, 저의 가용수단을 동원하여 엄청나게 논리정연하고 설득력 높은 부정적인 바이럴을 적었을 겁니다. 그렇지만, 직방의 운영관리능력의 성과로 이런 문제가 있어 불쾌했지만, 직방 차원에서 해당 중개사에게 경고조치를 했고, 나에게 헛걸음보상제에 근거하여 직방 HOME AMENITY 도 보내주고, 현금 3만원을 보상해주었다고 자랑하는 스토리가 완성되었습니다. 사업의 핵심은 런칭이 아니라 운영입니다.

그러나 이렇게 허위매물에 대한 위험을 회피했다고 하더라도, 공인중개사와 집주인이 짜고 임차인을 속이는 경우에는 대책이 없습니다. 집주인과 공인중개사는 가능한 빨리 비어있는 집에 누군가 들어와서 살기를 바랄 뿐입니다. 사람이 쾌적하게 살 수 있는 환경여부는 그들에게 중요하지 않습니다. 일단 계약을 하는 게 중요합니다. 적당한 호구를 구해오든 빨리 계약서를 작성하고 계약금이나 보증금으로 묶어놔야만 합니다.

조금이라도 이상하면 계약을 파기해야 합니다.

법보다 목소리 큰 놈이 장땡인 사회

첫 부동산 계약, 떨리는 마음으로 독립을 준비하는 마음 따위 개나 주고 오세요. 공인중개사와 집주인은 그딴 거 생각조차 않합니다. 그거 생각해주면 보증금 올려 받을 수 있나요? 또한 관행이라는 이유로 책임을 회피하려고만 합니다. 요즘 누가 동네에서 세놓으면서 바쁜 집주인이 직접와서 계약해? 공인중개사랑 세입자랑 하면 되는 거지~(는 뭔개소리!) 법을 알아야 법을 합법적으로 어길 수 있는 거야!(Drama 무법변호사)

동네에서 닳고 닳은 공인중개사는 사기꾼이라는 전제를 깔고 계약하십시오. 공인중개사는 문제 발생시 300%이상 집주인편입니다. 세입자와 집주인 모두에게 중개수수료를 받지만, 세입자와의 계약은 단발성으로 끝나지만 집주인과는 전월세계약이 시간차를 두고 지속적으로 발생하기 때문입니다. 그렇기 때문에 불합리한 요구도 마구마구하세요. 계약이 깨지지 않는 선에서 말입니다, 그러려고 공인중개사 쓰는 거니까요. ^^

<심각한 하자>

전월세계약서 : [존속기간] 임대인은 위 부동산을 임대차 목적대로 사용할 수 있는 상태로 [기간]까지 임차인에게 인도하며, 임대차기간을 인도일로부터 [기간: 보통 24개월]로 한다. 라고 명시되어 있습니다. 민법 제7절 제618조(임대차의 의의) : 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.라고 명시하고 있습니다.

그렇지만 법은 멀고, 주먹은 가까운 것이 현실입니다. 임차인(세입자) 입장에서는 임대인(집주인)에게 보증금이 납치되어 있는 상황이고, 임대인이 난 그런거 잘 모르겠고!! 배째!! 라고 나오면 답이 없습니다. 억울하면 민사소송을 진행해서 보증금 반환을 요구해야합니다. 근데 함정이 여기저기 숨어 있습니다. 임대차계약은 실소유주 신분 확인 후 해야합니다. 그런데, 이를 실거주지가 아닌 주민등록주소지로 명시합니다.(애매함)

간단히 실제 거주지가 아닌 곳에 살면서, 주민등록증상 주소지가 엉뚱한 곳이더라도, 공인중개사는 이를 계약당사자에게 보증할 의무가 없습니다(?) 주민등록증 받고, 그 주소지를 계약서에 기록하면 공인중개사는 아무런 문제가 없습니다. 휴대전화 번호가 오기입 되었어도 아무런 문제가 없습니다. "이건 제가 얼마전 당한 실화입니다." 법무사와 변호사에게 문의결과, "주민등록증의 주소지기입이면 좀 애매하네요."라고 합니다.

집에 하자가 발생해도, 집주인에게 그 흔한 내용증명 조차 보낼 수 없습니다. 전화나 문자는 집주인이 받지 않으면 그만 입니다. 공인중개사는 수수료 받았으니 나몰라라 합니다. 임차인(세입자)는 어떻게 해야할까요? 부동산에 집주인을 불러놓고 현재 사시는 곳이 어디냐는 물음에, 내가 그걸 왜 알려줘야하느냐?! 라며 완강히 거부합니다. 경찰서에 신고하여 중재를 요청했으나 경찰도 개인정보라 강제할 수 없다라고 합니다. ^^

주민센터에 문의 결과, 등초본열람신청을 하여, 확인이 가능한데 조건이 있다고 합니다. 집주인과 채무관계가 발생하여야 하며, 주민등록주소지로 내용증명 1회 발송 후 미수취증빙과 개인채무액이 최소 50만원 이상 발생해야만 등초본열람신청이 가능하다고 합니다. 즉, 집주인이 이런 법의 사각지대를 악용하면 100% 당할 수 밖에 없는 구조적 한계를 지니고 있습니다. 계약할때 신중하게 잘해야 합니다. (양아치천국입니다.)

중개수수료 등 집주인 양아치 셰끼가 원하는 걸 들어주고, 손절할 수 있었습니다. 추가로 지불하지 않아도 되는 지출이지만, 인생경험비용으로 퉁치고 벽에 똥칠하며 살길 바라며, 지불하고 왔습니다. 말이 통하지 않는 노인과 대화가 안되네요. 늙고 개념이 없으면 죽어야 한다는 말이 살며시 이해가 되는 순간이었으며, 나는 저렇게 추해지지 말자.라고 되뇌이는 시간이었습니다. (말이 통해야 하는데 말이 전혀 통하지 않는 상황)

직방 AMENITY + 현금 3만원

<투자금이 넘치는 직방>

<1인구가에게 필요한 용품들로 구성되어 있습니다.>

<직방 AMENITY + 현금 3만원>

혼자살기로 결심하고 독립해보니 수건이 정말 필수품이었습니다. 현재 계절이 여름이라 그런지 하루에도 2~3번 샤워를 하는데, 수건의 소모빈도가 매우 빠릅니다. 이래저래 살림살이들을 장만하고 있습니다. 집을 구할때, 냉장고와 세탁기 등 생활가전의 옵션유무는 관리비(고정비)를 의미합니다만, 초기 구매에 따른 위험부담과 2년 뒤 상황이 어떻게 바뀔지 모르기에 선뜻 구매하기 어렵습니다. (감가상각비 및 이사비용 증가)

살때 제대로 된 걸 사지 않으면, 나중에 후회하게 된다.

살림하는 남자로 거듭나자

현재, 냉장고, 세탁기, 공기청정기, 인덕션을 구매해야하는 상황입니다. 밥솥은 10인분짜리로 만능찜 기능이 있는 중고로 구입했습니다. 집밥의 중요성을 누구보다 중요하게 생각하는 만큼, 살림의 중추적인 역할을 하는 냉장고를 제대로 된 모델을 구매하기 위해 고민 중입니다. 1순위는 백색가전의 명가 LG전자의 189리터용량의 제품입니다. 가격대는 약 29만원 내외, 세탁기는 동부대우전자의 11kg용량으로 약 27만원 내외

<LG전자 싱싱냉장고 B187WM>

<대우전자 공기방울 DWF-11GAWP>

다다익선이라는 생각에 조금씩 욕심을 부리다 이렇게 되었습니다. 포인트는 2년 뒤 전월세계약이 만료하는 시점에도 충분히 사용할 수 있어야 했습니다. 최소사양은 냉장고 100리터 이상 / 전기압력밥솥 3인분 이상 / 세탁기 6kg 이상 / 인덕션 1구 이상 이었습니다. 그러나 이렇게 현재 상황을 반영하여 구매를 하면, 2년 뒤에는 분명 업그레이드를 위한 추가비용지출이 불가피할 것이라는 판단에 제대로 된 것을 구매하려 합니다.

중고제품을 1순위로 고려하였으나, 사용연수 측정불가의 상품을 최소 15만원대 이상 가격에 판매하는 중고가전센터의 재활용 생활가전을 믿을 수 없었습니다. 보통 보증기간을 2개월 산정하는데, 인터넷 조회 결과 겨우 보증기간을 버티고 망가지는 경우가 많다는 의견이 있었습니다. 빨래의 경우, 가벼운 여름옷의 경우 손빨래로 대응이 가능한 상황이지만, 계절이 겨울로 바뀌고 옷이 두꺼워질 때를 대비하여야 할 것 같습니다.

급격하게 무너진 식습관

치킨과 순대, 라면 등 인스턴트 음식이 주식이 되어 버렸습니다. 그나마 한살림 유정란과 사과, 바나나를 먹으면서 영양에 균형을 유지하려 노력하고 있습니다. 어서 집밥 프로젝트를 시작해야하는데, 살림살이 세팅에 난항을 겪고 있습니다. 주중에는 국가기간전략훈련 그리고 과제들, 그외 병행해야하는 수많은 과업들. 점점 떨어지는 체력. 총체적인 난국입니다. (집밥 프로젝트는 유튜브 채널 등을 통해 기획송출할 계획입니다.)

<뜨끈한 국물의 라면과 쫀득한 찹쌀순대의 궁합>

<신선한 하림 닭을 이용한 후라이드치킨 맛집 + 겨자 소스... 죽여줘요>

<간식으로 평소 먹지 않던 과자들도 달고 삽니다. ㅠ..ㅠ>

<어서 이 자리에 냉장고와 세탁기가 들어와야 합니다. ㅠ..ㅠ>

지난 5월 전월세계약 등 주거비용을 제외하고 기본생활비로 50만원을 지출했습니다. 집밥 시스템의 붕괴로 외식비 지출이 큰 비중(28만원)을 차지했으며, 건강한 식재료를 냉장보관하며, 집밥을 해먹게 되면 장기적으로 기본생활비를 낮출 수 있으리라 판단합니다. 독립한 5월과 적응기간인 6월 총 2달이후에는 긴축재정으로 달려야겠습니다. 그리고 발빠르게 다음 스텝을 향해 계속 움직여야 할 때 입니다. (여유부릴때가 아님)

앞으로 펼쳐질 "베짱이의 나혼자산다."를 기대해주세요.