6평 분리형 원룸 하자보수 견적산출 및 실행 결과 공유 - 베짱이공간

안녕하세요. 혼자 사는 남자, 독거남 베짱이입니다. 지난 글(2020년은 월세임대차계약 만료일이 다가오는 시기 - 요구사항정리)의 결과 공유입니다. 임대인에게 1차로 요구사항을 정리하여, 하자보수필요성을 전달했습니다. 2차로 임대인 요청에 의해 하자보수 견적산출표를 작성 및 전달, 소요예산 등 구체적인 실행방법을 공유했습니다. 그 결과 임대인의 승인을 받아 필요 자재를 주문하고, 원룸 하자보수를 완료하였습니다.

6평 분리형 원룸 하자보수 견적산출 및 실행 결과 공유 - 베짱이공간

문제해결을 위한 구체적인 해결방법과 예상 소요예산을 산출하여 함께 전달하면, 의사결정권자의 의사결정이 빨라집니다. 이는 구체적인 실행을 해야하는 실행조직의 성과에 밀접한 연관성이 존재합니다. 일반적으로 이것을 해주세요! 라는 막연한 요구는 의사결정권자에게 문제를 회피하게 만드는 원인이 됩니다. 의사결정권자 입장에서 실행조직의 불편이나 성과따위는 중요하지 않습니다. (급한 건 너지. 내가 아니거든?? ^^)

 

 

문제 해결의 본질은 상황정보를 이해하는 것에서 부터 시작, 메타인지 필요

 

전략의 기본은 적을 알고 나를 아는 것에서 부터 시작합니다. 콘텍스트라 불리는 상황정보를 객관적으로 이해하는 것이 중요합니다. 그러나 사람은 같은 정보를 접하더라도 자기에게 유리한 것만 기억하고 받아들입니다. 이기적인 동물인 인간이라면 누구에게나 적용되는 본능적인 행동입니다. 따라서 상황정보를 객관적으로 이해할 수 있는 메타인지능력은 아무나 보유하고 있지 않습니다. (당신과 나의 차이를 만드는 메타인지)

 

 

하자보수 견적산출표 작성, 엑셀만 할 줄 알면 누구나 작성 가능

 

<결과만 보면 만들기 쉬워보입니다. 실제로도 만들기 쉽습니다. 프로젝트의 전체를 예측할 수 있다면 말입니다.>

 

누구나 만들 수 있습니다. 단지, 작성 시간이 문제일 뿐입니다. 그리고 단순히 눈에 보이는 것이 전부가 아닙니다. 자재를 구매 후 시공까지 해야합니다. 베짱이는 건축이나 하자보수관련 경험이 전무합니다. 그렇지만, 문제를 세분화하고, 나에게 주어진 상황정보에 대한 이해를 통해, 한번도 해보지 않은 성과를 이끌어냈습니다. 학습능력이 좋다. 또는 러닝커브(Learning Curve)가 높다라고 표현하기도 합니다. 하나를 보면 열을 앎

 

엑셀표를 만드는 건 쉽지만, 데이터를 무엇을 어떠한 근거로 채워넣어야 할지 막막한 경우가 많습니다. 콜럼버스의 달걀 처럼 결과를 보면, 결과의 가치를 폄하하기 바쁩니다. 그렇지만, 참고할 대상이 없는 상태에서 무언가 구체화된 산출물을 만드는 것은 결코 만만하지 않습니다. 프로세스를 간략히 설명하면 1)요구사항 정의 2)목표 설정 3)목표 달성 후 미래 예측 4)문제 및 해결방법 정의 5)실행 정도입니다. (누구나 다해요 ^^)

 

예산과 일정을 2)목표 설정 단계에서 정의하고, 진행하면 우선순위를 설정하기 쉽습니다. 베짱이는 일부러 예산산출액을 (심리적 저항선) 20만원에 맞췄습니다. 처음 임대인을 협상테이블에 끌어들이기 위해 추정치를 10만원으로 이야기했고, 그정도면 10만원 줄테니 알아서 보수하라는 답변을 받았습니다. 임대인의 월세 수익은 1달에 27만원입니다. 월세 납입 문자와 함께 예산 20만원을 청구하는 견적산출표를 함께 보냈습니다.

 

임대인은 지출총액에 관심이 있습니다. 어느정도 지출가능한 범위라면, 그때서야 세부항목을 살펴보기 시작할 겁니다. 이달에 총 27만원의 월세수익이 확보된 상황에서 노후주택 보수를 위해 20만원을 지출해도 7만원이 흑자라는 시나리오 입니다. 하자보수를 위해 구매해야하는 제품과 용도를 특정하고, 어떻게 작업할 것인지를 알려줬습니다. 구체적인 구매내역까지 줬으니, 조금 고민하는 척 하다 승인할거라 판단했습니다.

 

베짱이(임차인)와 임대인 모두 Win-Win 할 수 있는 시나리오 입니다. 베짱이는 작업자의 인건비 5만원을 별도로 청구했고, 혹시라도 임대인이 계약당시 상태로 원상복구하라는 요구를 할 것에 대비하여, 작업 결과에 대한 면책특권을 요구하는 안전장치를 마련했습니다. 정식 계약서는 아니지만, 정황증거로 충분한 효과가 있기 떄문에 계약 만료시점에 보증금을 차감 당할만한 상황은 사전에 방지하는 장치도 만들어두었습니다.

 

 

끝날때까지 끝난게 아니다. - 원하는 결과를 얻었다고 방심하지 마라.

 

<보수요청 견적산출표에 대한 임대인의 회신 내용 - 이렇게 하면 안될까요? / 네. 안됩니다.>

 

주목할 부분은 임대인의 요청사항입니다. 이번달 월세 납부시에 요청한 금액만큼을 공제하고 입금하라는 이야기입니다. 이는 해석하기에 따라 책임을 회피하기 위한 임대인의 속임수 일 수 있습니다. 보수요청 견적산출표 비고란에 요청금액을 임차인(베짱이)의 계좌에 임금하는 행위를 통해, 임대인이 관련 사항을 면밀히 검토하고, 이후 발생가능한 임대인의 물적피해에 대한 면책조항을 명시했기 때문입니다. (안 속아요 ^^)

 

베짱이는 기획자(PM) 출신입니다. 프로젝트 매니징시에 계약서와 관계법령 검토는 기본입니다. 따라서 다 된 밥에 코 빠트리는 이런 기초적인 실수는 하지 않습니다. 보수요청 견적산출을 작성한 이유는 유사시 해석하기에 따라 계약서와 같은 효과를 연출하기 위함입니다. 계약서는 당사자간의 이익을 지키는 문서입니다. 따라서 임대인의 의도를 간파 후 적당한 문구를 이용하여 임대인의 의도를 완곡하게 무너트리면 됩니다.

 

보증금은 임차인의 책임에 의해 발생한 임대인의 재산상의 손실을 보전하기 위한 목적입니다. 따라서 하자보수 등으로 발생 가능한 피해에 대해 임대인과 충분히 공유하였고, 임대인은 충분한 시간 검토 후 승인했다는 정황증거를 만들 필요가 있습니다. 그렇지 않고, 임대인의 말만 믿고 덜컥 진행했다가 혹시라도 문제가 발생하면, 임차인의 소중한 보증금은 임대인의 수중에 들어가는 것을 눈뜨고 지켜만 봐야 할지 모릅니다.

 

가해자가 가해를 일으킬 생각을 하지 못하도록 하는 것이 최우선적으로 해야할 일입니다. 피해자라고 해서 가해자에 비해 도덕적일 것이라는 고정관념에서 벗어나야 합니다. 피해자는 과하게 말하면 그냥 생각없이 사는 무식한 병신인 경우가 많습니다. 가해자는 똑똑한 머리를 병신들 착취에 사용한 결과일 가능성이 높습니다. 만약 당신이 길거리에 떨어진 휴지를 줍듯이 쉽게 돈을 벌 방법이 있다면, 못본척 지나칠 건가요?

 

사회를 유지하는 법은 감정이 없습니다. 상황에 따라서 가해자와 피해자는 순식간에 뒤바뀔 수 있습니다. 사회가 추구하는 시대상에 의해 그때는 범죄가 아니었지만, 현재는 범죄인 경우도 많습니다. 피해자는 불쌍하고, 가해자는 가혹한 처벌을 받아 마땅하다는 이분법적 사고로는 앞으로 펼쳐질 뉴노멀 사회를 살아가기 힘들어질 겁니다. 병신님 "그게 문제가 되는 줄 몰랐습니다. 선처해주십시오."라는 변명은 통하지 않습니다.

 

 

베짱이는 언제나 최악의 상황을 고려하여 의사결정하고 준비합니다.

 

임대인의 허락이 떨어졌지만, 베짱이는 향후 계획을 추가로 진행 중에 있습니다. 공공임대주택(국민임대/영구임대/헹복주택 등) 청약이 바로 그것 입니다. 관련 시장이 어떻게 흘러가는 지 이해하고, 상황에 맞춰 가점사항과 증빙을 준비하고 있습니다. 임대인은 이런 사실을 모르고 있으며, 이상적인 시나리오는 묵시적 계약갱신과 하자보수 후 1년 정도 더 살다가 공공임대아파트에 입주하는 것입니다. (하자보수는 시간확보목적)

 

공공임대는 크게 청년(대학생 포함) / 신혼부부 / 소외계층(고령층, 장애인) 등을 위한 행복주택, 국민/영구 임대 등의 주택이 지자체 산하 도시공사 또는 한국토지주택공사(LH) 발주로 운영되는 시스템이었습니다. 현재 주민등록지를 기준으로 자격이 부여되며, 청년층 행복주택은 거주지 제한이 없습니다. 청약 프로세스는 1)입주자모집공고 2)자격조건, 증빙서류 접수 3)적격자 심사 4)결과 발표 5)계약 및 입주(중도/잔금 납부)

 

<이번에 도전하는 국민임대아파트 36제곱미터(11평) 평면도 - 선정 가능성 낮음 ㅠ..ㅠ>

 

거주기간 / 청약 저축 납입 횟수 등 배점기준표를 통해 배점을 합산한 결과, 총 4점 획득을 예상합니다. 총 21점 만점에 4점이며, 평균 9-12점 정도가 안정권이라고 합니다. 선정될 가능성은 낮지만, 이번에 강화된 소득기준에 기대를 걸어봅니다. 36제곱미터 소형 크기의 경우, 신혼부부(+3점) / 1인가구와 경쟁하게 될 텐데, 작년까지만 해도 자격조건이 3인가구 이하로 통합해서 경쟁하였기에 지원가능자가 상대적으로 많았습니다.

 

<강화된 1인/2인 가구 소득기준, 최저시급 이상 또는 맞벌이면 지원자격조차 안됨 / 자격미달자가 넘쳐나서 미달이 나면 선정될 듯. ㅠ..ㅠ>

 

<2020년 신축 국민임대아파트 36제곱미터 모습 - 구조는 이번에 도전하는 곳과 비슷 할 것으로 예상됨 - 제발 선정되길!!>

 

향후 주택마련자금은 최소 2억으로 보고 있으며, 10평대 이상, 거실1개/방2개/베란다1개/화장실1개 이상의 주거형태를 우선하여 고려하고 있습니다. 월세/전세 생활의 시행착오를 거치며, 쌓은 실전지식을 기반으로 1인 가구의 삶을 풍요롭게 만들어줄 보금자리를 준비하고 있습니다. 현재 30년 가까이 된 노후 원룸은 살림 고도화를 위한 목적이며, 10평대 국민임대아파트는 스케일업을 위한 중간단계(시행착오)의 개념입니다.

 

소득 발생유형에 따라 상대적으로 저렴한 지방도시로의 이동 등 폭넓은 관점에서 고려할 계획입니다. 원격근무 등이 가능하다면 GTX 등 광역교통망의 확충을 고려하여 굳이 출퇴근을 위해 주거비용이 상대적으로 고가인 수도권에 집을 마련할 이유는 없기 때문입니다. 요건정의를 위해 넓은 시각으로 접근하고, 제약조건을 적용하여, 우선순위를 줄여가는 등 특정된 요건에 대한 세부목표를 설정하는 것이 효율적인 방법입니다.

 

고정지출에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 주거비입니다. 계획대로 국민임대아파트 예비입주자로 선정된다면, 향후 4년간 주거비 부담 없이, 평균 수준의 삶의 질이 보장 될 것입니다. 그리고 그 4년 동안, 열심히 일하여 4년 이후에도 지금까지 누려오던 수준의 주거 형태를 유지할 수 있게 할 것입니다. 4년 동안 소형 아파트 매매에 필요한 목적자금 2억을 모으기 위해 노력할 것입니다. (돈을 벌어야 하는 명확한 이유가 생김)

 

 

6평 분리형 원룸 하자 보수 방법 및 결과 공유 - 우선순위에 따라 작업 완료

 

시공에 필요한 전문공구가 필요한 경우와 그렇지 않은 경우로 작업 우선순위를 분류했습니다. 그 결과, 1)싱크대 배수구 배관 연장 2)싱크대 뒷부분 곰팡이 제거, 시트지 마감 3)화장실 배수구 트랩 설치 4)싱크대 높이 연장 5)화장실 문 손잡이 교체 6)현관문 상하좌우 틈막이, 호수 명패 설치 7)바닥 몰딩, 화장실 틈새 등 실리콘 마감으로 작업 우선순위를 구체화 했습니다. (전동공구는 주민센터에서 대여 후 작업하였습니다.)

 

 

1)싱크대 배수구 배관 연장 - 싱크대 높이 연장을 위한 사전 작업

<난이도 하 : 작업공간 확보하는 게 가장 어려웠음, 공구용 가위 필요>

 

작업 방법은 간단합니다. 1)싱크대 설거지통과 배관의 결합부분(부속명 : 유니온너트)을 손으로 돌려서 해체합니다. 2)싱크대를 밀어서 한쪽에 주차시킵니다. 3)싱크대와 연결된 기존 배관을 길이가 연장된 새로운 배관으로 교체합니다. 이때, 배수구와 결합된 부분을 먼저 조립합니다. (깔끔한 마감을 위해 테이핑을 해줍니다.) 4)싱크대를 원위치 후 하단에 뚫린 구멍으로 배관을 집어 넣고, 유니온너트를 이용, 최종 결합합니다.

 

 

2)싱크대 뒷면 시트지 마감 - 비위생적인 환경개선 작업

<난이도 상 : 철거 및 공간 확보떄문에 난이도 상, 좁은 공간에서 커다란 시트지를 자르고 펴는 작업이 매우 어려움>

 

조금씩 잘라서 이어붙여야 하는 줄 모르고 엄청 크게 한번에 해결하려고 욕심 부리다가 시트지 하나만 버렸습니다. (ㅠ..ㅠ) 시트지의 접착력을 강하게 해주기 위해 붙이는 벽면의 잔여물을 정리해줘야 할 필요가 있습니다. 시트지는 칼로 자르면 안잘립니다. 가위로 잘라야 합니다. 긴 봉 형태로 말려있는 시트지를 적당한 사이즈로 측정하고 자르는 게 어렵습니다. 시트지 뒷면 그리드를 보고 가늠해서 가위로 자르면 편합니다.

 

 

3)화장실 배수구 트랩 설치 - 악취와 해충 유입 방지 작업

<난이도 하 : 화장실 배수구 분리 후 구매한 하수구 트랩을 설치 하면 끝>

 

화장실 하수구 구멍에 맞는 제품을 구매 합니다. 기존 하수구 트랩의 경우 물이 항상 고이는 구조입니다. 이 곳에 해충 유충이 부화하여 성장 합니다. 주기적으로 뜨거운 물을 부어주면 단기적인 해결책이 될 수 있지만, 날이 더워질 수록 유충들이 부화 속도가 빨라집니다. 그만큼 귀찮아지고, 집안은 모기 혹은 나방파리 세상이 됩니다. 새로산 하수구 트랩은 물이 들어가면 하단의 볼이 열리고, 닫혀서 해충 및 악취를 차단합니다.

 

 

4)싱크대 높이 연장(80cm -> 89cm) - 요리와 설거지 할때 허리 통증에서 해방되었습니다.

<난이도 상 : 좁은 공간에서 싱크대를 눕히고, 세우고를 혼자하려니 죽을맛 ㅠ..ㅠ 연장해도 배꼽높이도 안되는 건 함정>

 

전동공구 덕분에 싱크대발을 교체하는 것은 크게 어렵지 않았습니다. 가장 큰 문제는 작업공간 확보었습니다. 1평도 안되는 주방(?)에서 싱크대 내부 수납 물건을 정리하고, 싱크대를 눕히고, 세우고를 반복하며 작업하는 것이 힘들었습니다. 특히, 새로 부착한 싱크대발과 싱크대와 결합시키는 부분의 내구성이 최악입니다. 싱크대를 눕히고 세우는 과정에서 부러지는 경우가 발생합니다. (임시방편으로는 쓸만한 정도, 내구성 최악)

 

 

5)화장실 문 손잡이 교체 - 화장실을 닫고 지낼 수 있게 되었습니다!!!

<난이도 중 : 30년간 한몸으로 지냈던 그들이 떨어지려 하지 않습니다.>

 

결합 나사를 풀고 조이는 것은 매우 쉽습니다. 그러나, 30년 가까이 습기와 과격한 충격에 노출되어 한몸처럼 굳어진 그들을 분리(해체)하는 것은 매우 어렵습니다. 포크 하나 버렸습니다. 손잡이 구조는 단순하기에 판매처 설명서 보고 결합하고, 분해의 역순으로 나사를 조이면 끝납니다. 핵심은 방문손잡이를 조립하기전에는 방문을 닫지 마세요. (화장실에 갇힙니다.) 여유가 되시면 충격완화패드도 하나 붙여주시면 좋습니다. ^^

 

 

6)현관문 틈막이 시공 완료 - 현관으로 들어오는 해충과 바람으로 부터 안전 확보

<난이도 중 : 현관문 틈새가 제멋대로, 어떤 건 보강해야하고, 어떤 건 뜯어내야 하고 ^^>

 

현관문 상하좌우 틈막이를 완료했습니다. 틈막이 고무패킹을 부착했는데, 문이 안열려서 몸으로 충격을 주어 문을 가까스로 열기도 했습니다. 상하좌우 미세오차를 감안해서 고무패킹을 부착해야 합니다. 뜯었다 붙였다 일정부분은 보충해주고 어떤 부분은 일부러 찢기도 합니다. 그런 미세조정 과정을 거쳐 드디어 빛이 들어오지 않을 정도로 현관문틈을 막았습니다. 올해 여름에는 모기와 나방파리를 볼 수 없기를 바랍니다.

 

 

7)바닥 몰딩 및 화장실 노후 실리콘 마감 - 기어다니는 벌레 진입로 제거 및 미관 개선 목적

<난이도 중 : 걸레받이(바닥과 벽면 몰딩) 틈과 화장실 틈만 메울 것인가? 전체 실리콘을 전부 메울 것인가?>

 

실리콘은 크게 사용목적에 따른 성분으로 구분가능합니다. 냄새 여부로 초산형/비초산형 실리콘으로 구분하기도 합니다. 아무튼 사용목적에 맞는 실리콘을 구매 후 실린콘건에 장착한 뒤 실리콘건 손잡이에 적정 압력을 가해 구멍 등 실리콘 마감을 할 곳에 쏴주면 됩니다. 실리콘 해라(주걱)으로 마감을 해주면 좋습니다. 전체 실리콘을 뜯어내고 전부 새로 쏠 것인지, 눈에 띄는 틈만 부분적으로 막을 것인지 고민 중입니다.

 

 

@분리형 원룸 하자보수 총평 - 모든 것이 계획 대로 완료 되었음

 

임대인(집주인)에게 총 예산 20만원(베짱이 인건비 5만원 포함)을 지원받아 필요한 부분의 보수를 마쳤습니다. 메인은 싱크대 높이를 높여서 설거지 및 요리 등 가사노동시 허리 통증을 개선하는 것이었고, 모기와 나방 파리 등 유해해충의 실내유입을 최소화하는 것이었습니다. 결과적으로 장마를 앞두고 있는 현재 모기와 나방파리가 보이기는 하지만 시공전과 비교하여, 출몰빈도와 크기 등의 비율이 현저하게 낮아졌습니다.

 

<36제곱미터 국민임대아파트 청약완료 - 큰 이변이 없다면 최대 2년 이내에 이사할 예정 ^^>

 

과거(2년전)의 베짱이는 6평 크기의 열악한 분리형 원룸이 크기도 작고 낡았지만, 전월세임대차계약(단독세대주) 경험을 쌓고, 의식주 등의 살림스킬을 고도화시키기에 최적의 선택이라 생각했습니다. 그리고 미래의 베짱이를 위해 기존의 주거비 지출을 50% 가까이 낮추면서, 지금과는 비교할 수 없는 생활수준(전용면적 36제곱미터/2010년 건축/도보10분역세권)의 임대주택청약을 위해 생각한 대로 현실화 시키고 있습니다.

 

큰 이변이 없다면, 수개월내 국민임대아파트 예비입주자로 최종합격할 것으로 예상합니다. 부여된 예비순번이 후반대로 예상되기 때문에 최소 1년 최대 2년이내에는 청약한 국민임대아파트에 입주하여, 최대 4년간 상대적으로 저렴한 주거비용을 지출하면서 쾌적한 생활이 가능하게 될 것으로 예상합니다. 현재 의식주와 관련된 살림스킬이 생존을 위한 것이었다면, 그때는 인생을 즐기기 위한 것으로 고도화시켜볼 예정입니다.